2024년부터 본격적으로 시행된 DSR 3단계 규제로 인해 주택담보대출이 훨씬 어려워졌습니다. DSR이란 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 약자로, 개인의 모든 대출에 대한 연간 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 제도입니다.
3단계 시행 이후에는 대출금 1억 원 초과 시 DSR 적용, 2023년부터는 5천만 원 초과 시 적용, 그리고 지금은 모든 주택담보대출에 대해 DSR이 적용됩니다.
이제는 단순히 담보가치만으로는 충분하지 않습니다. 실제로 대출을 받기 위해서는 소득 증빙, 부채 구조, 금융기관 선택까지 전략적으로 접근해야 합니다.
DSR 3단계 소득
가장 흔한 오해 중 하나는 “소득이 적으면 주택담보대출을 받을 수 없다”는 생각입니다. 물론 DSR 기준이 적용되면 연소득에 따라 대출 한도가 제한되기 때문에 높은 한도를 기대하긴 어렵습니다. 하지만 금융권에서는 소득을 계산하는 기준이 다양합니다. 예를 들어,
- 직장인은 근로소득원천징수영수증, 건강보험납부내역 등으로 정식 소득 산정
- 자영업자는 부가세 신고서, 소득금액증명원, 간이과세자 추정소득 기준
- 프리랜서나 무직자는 추정소득, 금융사 내부 기준 소득평가
이처럼 정규소득 외에도 다양한 방식으로 DSR 산정이 가능하기 때문에, 단순히 소득이 낮다고 해서 대출이 불가능한 건 아닙니다.
DSR 부담을 줄이는 현실적인 전략은?
주택담보대출을 받는 데 있어 DSR을 넘지 않으려면 두 가지 방향 중 하나를 선택해야 합니다.
첫 번째는 DSR을 계산하는 소득을 늘리는 방법, 두 번째는 DSR이 느슨하게 적용되는 금융기관을 활용하는 것입니다. 소득을 늘리는 방법은 현실적으로 어렵기 때문에 대부분의 대출자는 DSR 우회 구조를 갖춘 금융기관을 선택합니다. 대표적인 사례는 다음과 같습니다.
- 신협·새마을금고 등 협동조합 금융기관: 자체 DSR 기준이 유연하고, 추정소득이나 간이산정 적용이 가능
- 제2금융권(저축은행·캐피탈): 금리는 다소 높지만 대출 승인 가능성이 높고, LTV 한도도 넉넉한 편
- DSR 비적용 특수상품: 일부 무설정 아파트론, 자산론은 DSR을 적용하지 않거나 매우 낮게 계산함
이처럼 금융사 선택만 달리해도 실제 승인 가능성이 크게 달라집니다.
DSR 3단계 기타 대출이 있다면?
기존 대출이 있다고 해도 주택담보대출이 반드시 불가능한 것은 아닙니다. 대출 잔액이 크지 않거나, 기존 대출을 대환한 뒤 담보 여력이 남아 있다면 후순위 담보대출 또는 추가담보대출을 통해 자금을 확보할 수 있습니다.
예를 들어 기존 주담대가 2억 원, 담보 시세가 6억 원이라면 LTV 70% 기준으로 4.2억 원까지 인정되어, 2.2억 원의 추가 대출이 가능할 수도 있습니다.
단, 이 경우에도 DSR 조건을 함께 충족해야 하므로, 기존 부채 정리 후 재심사 받는 방식이 더 유리할 수 있습니다.
DSR 3단계 실제 승인 가능성을 높이는 팁
주택담보대출을 준비할 때 다음의 전략을 병행하면 DSR 3단계 시대에도 승인 가능성을 높일 수 있습니다.
- 배우자 소득을 합산해 부부 공동심사로 진행
- 기존 부채 상환 또는 소액대출 정리 후 신용도 향상
- 신협, 새마을금고 등 유연한 심사기관 먼저 검토
- 상담 전 담보물 시세 확인과 감정가 조회
- 소득 산정 방식 중 나에게 유리한 기준 선택
이러한 준비를 미리 해두면 단순 심사 탈락을 피하고, 실제 승인까지 이르는 확률이 크게 올라갑니다.
DSR 3단계 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 연소득이 3천만 원인데 주담대 가능할까요?
A. 가능합니다. 연소득 3천만 원이라면 1금융권 DSR 40% 기준으로 연 1,200만 원까지 원리금 상환이 허용됩니다. 금리와 만기에 따라 약 1억5천만 원 전후 대출 가능성이 있습니다.
Q. DSR을 초과하면 무조건 거절되나요?
A. 아니요. 일부 금융기관은 DSR을 엄격하게 적용하지 않거나, 유예·간이 산정 방식으로 심사하는 구조를 갖고 있어 가능성이 남아 있습니다.
Q. 기존에 신용대출이 있어도 주담대 받을 수 있나요?
A. 신용대출이 있어도 DSR 비율 내에 있으면 가능합니다. 단, 신용대출이 많을수록 대출 한도가 줄어들기 때문에, 사전에 일부 정리하면 주담대 한도에 도움이 됩니다.
DSR 3단계 규제는 분명 강화된 제도지만, 주택담보대출 자체가 불가능해진 건 아닙니다. 오히려 금융기관별, 상품별 구조와 심사 기준을 잘 이해하고 접근하면, 충분히 대출을 실행할 수 있는 길이 열려 있습니다.
중요한 것은 자신의 상황에 맞는 금융 전략을 세우는 것입니다. 단순히 거절되었다고 포기하지 말고, DSR 우회 가능한 금융사, 유연한 상품, 부부합산 소득 등 다양한 방법을 활용해보세요. DSR을 피하는 것이 아니라, 현명하게 통과하는 것이 대출의 핵심입니다.
무설정아파트론 한도 계산법 담보 설정 없어도 이만큼 됩니다
무설정아파트론 한도 계산법 담보 설정 없어도 이만큼 됩니다
등기 설정 없이도 가능하다고? 실제 받을 수 있는 금액 확인하세요 급하게 자금이 필요한데 등기부등본에 새로운 담보 설정을 추가하기 어렵거나, 기존 대출로 인해 등기 구조가 복잡해진 경우
1mini.tistory.com
주택담보대출 금액 늘리기 소득이 적어도 가능한 이유는?
주택담보대출 금액 늘리기 소득이 적어도 가능한 이유는?
주택담보대출을 고민할 때 가장 먼저 떠오르는 고민은 “내 소득으로 대출 한도가 얼마나 나올까?”입니다. 특히 연소득이 낮거나 일정하지 않은 직장인, 프리랜서, 자영업자 입장에서는 한도
1mini.tistory.com
