전세 계약 종료일이 다가오는데, 세입자 보증금을 돌려줄 자금이 없다면 집주인 입장에서는 매우 큰 부담입니다. 특히 기존 주택담보대출이 남아 있는 경우라면, 추가 대출도 쉽지 않은 상황일 수 있습니다
하지만 최근에는 이런 상황을 고려한 전세퇴거자금대출 상품과 구조화된 금융 전략이 다양하게 마련되어 있습니다. 지금부터 보증금 반환이 임박했지만 자금이 부족한 집주인을 위한 현실적인 해결법을 안내드립니다.
1. 전세퇴거자금대출로 해결하는 방법
가장 대표적인 해결책은 금융기관을 통한 전세퇴거자금대출입니다. 이는 기존 대출과 무관하게, 세입자 보증금 반환 목적으로 따로 실행할 수 있는 상품입니다.
- 대출 조건: 담보가치와 소득에 따라 결정
- 한도: 최대 1억 5천만 원 내외 (담보 여력 따라 상이)
- 금리: 연 5~7% 수준, 일부 상호금융에서는 더 낮은 금리 적용
- DSR 적용: 총부채원리금상환비율 기준 40% 이내 적용
👉 전세퇴거자금대출 한도 및 조건, 그리고 DSR 규제 피하는 2가지 방법은 이 링크에서 실제 사례와 함께 확인하실 수 있습니다.
2. 상호금융권 후순위 담보대출 활용하기
1금융권에서 거절되었거나 한도가 부족한 경우에는 새마을금고, 신협, 수협 등 상호금융권을 적극적으로 활용할 수 있습니다. 특히 후순위 담보대출 구조를 통해 기존 대출과 별개로 추가 대출을 받을 수 있는 점이 장점입니다.
- 담보 기준: 선순위 포함 LTV 80% 이내 가능성
- 심사 방식: 담보가치 및 상환능력 중심
- 심사기간: 평균 5~7영업일
- 거치기간: 최대 5년 설정 가능 (초기 이자만 납부)
이 방식은 세입자 보증금 반환과 동시에 기존 대출까지 조정할 수 있어, 전세 만기 임박 상황에서 가장 현실적인 구조 중 하나입니다.
3. DSR 규제 피하려면? 전략이 필요합니다
DSR 40% 규제로 인해 자금이 막히는 분들이 많습니다. 하지만 아래 두 가지 전략을 사용하면 DSR 부담을 줄이고 실제 대출 실행 가능성을 높일 수 있습니다.
① 대출 만기 늘리기 (30년 → 40년)
만기를 늘리면 월 상환액이 줄어들어, DSR 수치가 낮아져 한도가 증가합니다.
② 거치기간 설정
최대 5년까지 이자만 납부하는 구조로 설정하면, 초기 상환 부담이 적고 DSR 계산 시 유리하게 작용할 수 있습니다. 이 두 가지 방법에 대한 실제 적용 사례는 위에서 소개한 전세퇴거자금대출 조건 정리에서 자세히 확인하실 수 있습니다.
4. 전세보증보험보다 직접 대출이 유리한 이유
세입자가 보증금 반환보증에 가입해 있을 경우, HUG나 SGI가 대신 지급한 뒤 집주인에게 구상권을 청구합니다. 이 경우 집주인은 신용등급 하락, 압류, 경매 등 불이익을 받을 수 있습니다. 따라서 가능하다면 금융기관을 통한 직접 대출로 보증금을 마련하는 것이 가장 안정적인 대응입니다.
5. 이런 상황엔 이렇게 대응하세요
| 상황 | 해결 전략 |
| 기존 대출 없음 | 일반 주담대 또는 전용 퇴거자금대출 활용 |
| 기존 대출 많음 | 갈아타기 + 후순위 병행 대출 |
| 보증금이 담보가치보다 큼 | 추가 담보 제공 또는 매각 전략 필요 |
| 현금흐름 불안정 | 거치기간 설정 또는 단기 대출로 시간 확보 |
마무리시간 싸움입니다, 지금 바로 비교 하세요
전세 만기는 다가오고, 자금 마련은 쉽지 않은 상황이라면 대출 심사 시간까지 감안해 최소 2~3주 전부터 준비하는 것이 안전합니다.
조건에 맞는 금융기관을 찾고, 필요한 서류를 정리하며, DSR 조건이나 거치기간 설정 여부까지 전략적으로 접근해야 합니다. 특히 후순위 담보대출이나 갈아타기 구조는 설계에 따라 승인률과 한도가 크게 달라질 수 있으므로, 혼자 고민하기보다는 상담을 통해 빠르게 방향을 잡는 것이 가장 중요합니다.
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