다주택자로서 주택담보대출을 받을 때 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 초과하지 않으면서 최대한 많은 대출을 받을 수 있는 방법을 찾는 것은 매우 중요한 과제입니다.
DSR 규제는 차주의 모든 대출 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 하는 규제입니다. 다주택자의 경우 이러한 규제를 어떻게 하면 효과적으로 피하면서 대출을 받을 수 있을지 알아보겠습니다.
DSR 규제란 무엇인가?
DSR은 모든 금융기관에서 대출을 받을 때 적용되는 규제입니다. DSR은 차주의 모든 대출 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하는 규제입니다. 이는 금융기관이 차주의 상환 능력을 보다 정확히 평가하고, 무리한 대출을 방지하기 위한 목적으로 시행되고 있습니다.
예를 들어, 차주의 연소득이 1억 원이라면, DSR 40% 규제가 적용될 경우 차주는 연간 4천만 원 이상의 대출 원리금 상환을 할 수 없습니다. 이는 차주의 대출 한도를 제한하는 중요한 요소로 작용하게 됩니다.
다주택자 주택담보대출의 어려움
다주택자는 여러 채의 주택을 보유하고 있는 상황에서 추가로 주택담보대출을 받는 경우, DSR 규제에 크게 영향을 받습니다. 특히, 다주택자는 소득 대비 부채 비율이 높아지는 경향이 있기 때문에, 추가 대출을 받을 때 어려움이 많습니다.
하지만, 다주택자가 주택담보대출을 받을 때 DSR 규제를 초과하지 않으면서도 대출을 받을 수 있는 방법들이 존재합니다. 다음은 그 방법들에 대한 상세한 설명입니다.
1. 예금담보대출 활용
예금담보대출은 본인이 보유한 예금, 적금, 보험약관 등의 자산을 담보로 대출을 받는 방법입니다. 이러한 대출은 DSR 계산에서 제외되기 때문에, DSR 초과 문제를 해결할 수 있습니다. 예금담보대출은 대출 금리도 상대적으로 낮아 유리합니다.
2. 주택담보대출 1억원 이하 상품 이용
정부에서 지원하는 일부 주택담보대출 상품, 예를 들어 내집마련디딤돌대출, 신혼부부디딤돌대출, 특례보금자리론 등은 DSR 계산에서 제외됩니다. 또한, 1억원 이하의 주택담보대출도 DSR 적용이 제외됩니다.
주택담보대출 1억원 이하 상품의 장점
- DSR 계산에서 제외: 1억원 이하의 주택담보대출은 DSR 계산에서 제외되므로, DSR 초과 문제를 해결할 수 있습니다.
- 정부 지원: 정부에서 지원하는 대출 상품이기 때문에, 대출 조건이 유리합니다.
- 낮은 금리: 정부 지원 대출 상품은 일반적으로 금리가 낮습니다.
주택담보대출 1억원 이하 상품의 단점
- 대출 한도 제한: 1억원 이하로 대출 한도가 제한되므로, 큰 금액의 대출이 필요할 경우에는 부족할 수 있습니다.
- 신청 조건: 정부 지원 대출 상품은 신청 조건이 까다로울 수 있습니다.
3. 특판 주택담보대출 상품 이용
일부 금융기관에서는 다주택자를 위한 특판 주택담보대출 상품을 제공하고 있습니다. 이 상품들은 보통 DSR 규제를 적용하지 않으며, 주택의 면적이나 주택 보유수와 관계없이 대출이 가능합니다.
예를 들어, 일부 2금융권에서는 다주택자를 대상으로 한 대출 상품을 제공하고 있으며, 이는 주택 보유수에 상관없이 높은 LTV 비율(최대 80%)로 대출을 받을 수 있습니다.
특판 주택담보대출 상품의 장점
- DSR 규제 미적용: 특판 주택담보대출 상품은 DSR 규제를 적용하지 않으므로, DSR 초과 문제를 해결할 수 있습니다.
- 높은 LTV 비율: 주택 보유수와 관계없이 높은 LTV 비율로 대출을 받을 수 있습니다.
특판 주택담보대출 상품의 단점
- 특정 금융기관 한정: 특판 상품은 특정 금융기관에서만 제공되므로, 이용할 수 있는 금융기관이 제한됩니다.
- 상품 조건 변동 가능성: 특판 상품은 상품 조건이 변동될 수 있으므로, 주기적으로 상품 조건을 확인해야 합니다.
4. 사업자 담보대출 활용
다주택자가 개인사업자나 법인사업자로 등록된 경우, 사업운영자금 목적으로 주택담보대출을 신청하면 DSR 규제를 받지 않습니다. 따라서, 사업자 대출을 통해 필요한 자금을 마련하는 것도 좋은 방법입니다 (돈이야머니야).
사업자 대출의 장점
- DSR 규제 미적용: 사업자 대출은 DSR 규제를 적용하지 않으므로, DSR 초과 문제를 해결할 수 있습니다.
- 사업자금 활용: 사업운영자금으로 사용할 수 있어, 다양한 용도로 자금을 활용할 수 있습니다.
- 높은 대출 한도: 사업자 대출은 대출 한도가 높아, 큰 금액의 자금을 조달할 수 있습니다.
사업자 대출의 단점
- 사업자 등록 필요: 개인사업자나 법인사업자로 등록되어 있어야 대출을 받을 수 있습니다.
- 사업계획서 제출: 대출 신청 시 사업계획서를 제출해야 하므로, 추가 서류 준비가 필요합니다.
다주택자가 DSR 규제를 초과하지 않으면서 주택담보대출을 받기 위해서는 다양한 방법을 활용할 수 있습니다. 무설정 아파트론, 예금담보대출, 1억원 이하의 주택담보대출, 특판 주택담보대출, 사업자 담보대출 등 여러 가지 옵션을 고려하여 자신에게 가장 유리한 방법을 선택하는 것이 중요합니다.
이와 같은 방법들을 잘 활용하면 다주택자도 효율적으로 대출을 받아 자산을 증대시킬 수 있습니다. 적절한 대출 상품을 선택하고, 자신의 상황에 맞는 방법을 찾아보세요.
