2023 특례보금자리론 신청 자격, 금리, 대환 조건 LTV DTI 총정리

2023 특례보금자리론 신청 자격, 금리, 대환 조건 LTV DTI 총정리 오는30일 부터 1년 동안 한시적으로 운영되는 특례보금자리론의 금리 인하가 최종적으로 결정되었습니다.

 

한국주택금융공사(주금공)는 특례보금자리론 금리를 일반형 연 4.25~4.55%, 우대형 연 4.15~4.45%를 적용해 오는 30일부터 신청·접수한다고 26일 밝혔습니다. 시장금리 상황 등을 반영해 예정보다 0.5%포인트 낮춘 것이 핵심 포인트 입니다.

 

 

그럼에도 불구하고 몇가지 문제점들이 제기 되고 있습니다. 2023년 현 상황에 맞지 않는 우대금리 적용 관련 기준들 입니다. 특히 현시점에 연소득을 6천만원 이하로 제한을 하고 있는 부분들이 비판을 받고 있는 부분 입니다. 전반적인 신청 자격 기준들에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

특레보금자리론 신청자격

• 주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민
• 주민등록을 한 재외국민과 국내거소신고를 한 외국국적동포를 포함
• 실주거용으로 사용되는「주택법」제2조1호의 공부상 주택 아파트와 기타주택(연립ᆞ다세대ᆞ단독주택)으로 구분
• 채무자 또는 배우자(결혼예정자※ 포함. 이하 동일)가 소유자
• 채무자와 소유자가 다른 경우 소유자를 담보제공자로 하여 근저당권 설정
• 신청일로부터 3개월 이내 결혼예정임을 입증하는 경우에 한하여 배우자로 간주하며, 대출실행일로부터 3개월 이내에 배우자가 등재된 주민등록등본 또는 가족관계증명서를 제출. 다만, 주민등록등본 미제출사유서를 제출한 경우에는 대출실행일로부터 최장 6개월 까지 제출기한 연장 가능
• 부부합산 연소득 70백만원 이하 신청일신용
• NICE신용평가정보(주)의 CB점수가 271점 이상. 금융거래정보 부족으로 신용평가점수 산정이 불가능한 경우에는 271점으로 간주
• RK0600 기준(이하 신용평가 시 동일)이며, 공사가 사전심사하지 않는 경우, 대출 승인일의 CB점수자료를 출력하여 양수도시에 공사로 이관
• 채무자와 배우자의 총 주택보유 수가 본건 담보주택을 제외하고는 무주택 또는1주택
• 기존주택을 제2절‘주택보유 수 관련 유의사항’에서 정하는 기한 이내에 처분 하는 조건으로 신규주택을 담보로 구입용도 대출을 받는 경우

 

대환조건

구입 또는 보전용도의 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 대출 신청한 경우 기존대출의 채무자와 보금자리론의 채무자는 동일인이어야 하나, 배우자의 경우는 동일인으로 간주

 

우선순위

자금용도가 중복될 경우 ①구입용도, ②보전용도, ③상환용도를 순차적으로 적용 - 다만, 기존 주택담보대출을 상환하기 위하여 같은 대출의 잔액 범위 내에서 대출을 신청한 경우에는 ➂상환용도를 우선하여 적용 가능

 

대출한도 및 기간

• 담보주택 5억원 이내 (1백만원 단위로 취급)
• 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년
• 만39세 이하 또는 신혼 가구 최장 40년
• 만34세 이하 또는 신혼 가구 최장 50년

 

 

특레보금자리론 상환방식

• 원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상환
• 만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용하며, 원금상환이 시작되는 고정금리기간 중에만
  적용. 단, 대출만기 50년은 적용 불가
• 거치기간은 1년 또는 비거치
• 최초 원금상환은 거치기간 종료 후 해당일부터 매 1개월 단위로 상환
• (예시) 2023. 2. 21일 거치기간 1년 설정하여 대출실행하는 경우, 거치기간 종료후 해당일인 2024.2.21일부터 매 1개월마다 분할상환
• 별도 통지 시까지 거치기간 폐지
• 만기일 지정상환 옵션 선택한 경우에는 대출만기별로 만기 상환율 다르게 적용

 

 

특례보금자리론 우대 금리

•  전자약정 및 등기 시 0.1%
• 한부모가구·장애인가구, 다문화가구·다자녀가구 (각 항목별 0.4%p)
• 신혼가구0.2% (최대 2가지 항목을 택하여 중복적용 가능)
• 장애인 본인(배우자가 장애인일 경우 배우자, 제3자가 장애인일 경우 제3자)에 대하여 개인(민감)정보 처리관련 동의서(본인, 배우자 및 제3자)를 반드시 징구
• 담보물 소재지가 투기지역인 경우에는 0.1%p 가산금리 부과

주택가격 6억원 이하 부부합산 연소득 6천만원 이하 (다만, 신혼가구 및 다자녀가구는 부부합산 연소득7천만원 이하) - 주택면적 85㎡(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하(다만, 다자녀가구는 적용 제외) 신청일 현재 무주택자 (일시적 2주택자는 허용하지 않음)

 

특례보금자리론 DTI 및 DSR

DTI 60% 이내. 다만, 담보주택 소재지가“조정지역” 인 경우 10% 차감하여 적용. DSR 70%  

 

주택담보대출 = 본건 특례 보금자리론 + 동일금융기관에서 실행예정인 기금주택담보대출 및 보금자리론 + 기존 주택담보대출주1)(중도금대출 포함) - 상환예정인 주택담보대출 잔액

 

※ 상환방식별 연간 원리금상환액은 전체 원금상환 기간의 연평균 원리금 상환액을 적용. 다만, 근로소득자인 채무자(타 유형 소득이 함께 존재하는 경우는 제외)가 체증식 상환방식을 선택한 경우에는 초기 10년간(만기가 10년인 경우 5년간)의 원리금상환액을 연평균 (거치기간이 있는 경우 그 종료시점부터 계산) 하여 적용

 

기타부채 = 한국신용정보원 신용정보조회서 상의 주택담보대출을 제외한 모든 대출

(현금서비스 포함) - 상환예정된 기존전세자금대출주2) 잔액 - 예적금잔액 이내의예적금담보대출

 

특례보금자리론 LTV 인정비율

아파트는 70%, 기타주택은 65% 이내. 다만, 담보주택 소재지가 조정지역인경우 담보주택의 유형별로 10%p씩 차감하여 적용.

 

조정지역일지라도 실수요자 요건에 해당되거나, 신규 분양하는 주택을 담보로하는 잔금대출 중 분양 공고일과 매매 계약일이 ’17.8.2일 이전인 경우에는 차감 적용하지 않음.

 

다음 어느 하나에 해당할 경우에는 60% 이내로 제한하되, 조정지역인 경우에는 조정지역의 담보주택별 적용 LTV와 비교하여 가장 낮은 LTV 적용(Min{60%, 조정지역의 담보주택별 적용 LTV})

 

1) CB점수 271~614점 또는 MSS점수가 「MSS운영기준」에서 별도로 정하는 경우 ※ u-보금자리론, 아낌e- 보금자리론은 MSS점수로, t-보금자리론은 CB점수로 각각 판단

2) 소득추정에 의한 소득산정. 다만, 근로소득자에 대한 소득추정은 제외

 

특례보금자리론 소득산정방식

채무자와 배우자의 2개년 증빙소득을 확인. 연간소득은 ‘연도별 과세전 연소득’,‘1년간 연소득’으로 산정(1년 미만
소득은 연환산

 

근로소득, 사업소득, 연금소득에 한하며, 일할하여 계산 (연간일수는 365일로 하되 윤년의 경우 366일로 적용하며, 초일산입 및 소수점 이하 절사)

 

2개년 소득의 차이가 20% 이하인 경우에는 최근년도 소득으로 연소득을 산정하고, 소득의 차이가 20%를 초과하는 경우에는 ‘2개년 평균소득’으로 산정. 다만, 증감한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득(이하, 상시소득)인 경우에는 ‘2개년 평균소득’으로 산정하지 않음.

 

 채무자의 소득발생기간이 1년 초과∼2년 미만인 경우 1년 미만 소득을 연환산하여 비교

 

채무자가 1년 이하의 소득만 있어 2개년 소득확인이 불가한 경우에는, 동 1년이하의 소득을 연환산 후 10% 차감하여 소득 산정. 다만, 상시소득에 해당하는 경우 소득 차감 미적용

 

실수요자 소득요건 판단 시, 2개년 평균소득·10% 차감소득을 적용하는 경우이를 적용한 소득으로 판단

 

소득발생기간이 현재 유지중인 소득원을 기준으로 최소 1개월 이상이어야 하고, 12개월 미만의 경우에는 반드시 연환산.단, 사업소득은 계절효과로 인해 연환산이 도리어 소득금액을 왜곡할 수 있어 연환산 여부를 선택 가능.

 

2023년 1월 30일 부터 시행되는 특례보금자리론은 연소득 6천만원 이하, 3자녀 이상, 다문화, 한부모 가족에 해당한다면 3최저 3.25% 금리로 신청이 가능 합니다.

 

단, 기존 주택담보대출을 대환 하는 용도로만 활용 할 수 있으며 추가자금 또는 생활안정자금으로의 신청은 불가 합니다. 연소득 6천만원 이상이며 3자녀 미만으로 0.4% 의 우대금리 적용이 어렵다면 4% 초반으로 금리가 형성된다는 것이 핵심 입니다.

 

한가지 주의해야 하는 부분은 아파트 시세의 하락으로 LTV 70%라 하더라도 기존 60% 전후로 주택담보대출을 사용하고 있다면 한도 초과로 부결이 될 가능성도 염두해 두어야 합니다.

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