후순위 주택담보대출 생활안정자금 + 사업자금 차이점 관련 내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 주택담보를 알아보고 있다면 이자율 및 기간에 따라 상환금액을 통해 중장기적인 계획을 수립하게 됩니다.
기준금리가 내려갈 모습을 보이지 않는 상황에 부동산 가격의 하락이 겹치면서 생활안정자금이나 사업자금 마련을 하는데 있어 이전과 비교했을 때 부결 되는 비중이 높아지고 있는것도 사실 입니다.
후순위 주택담보대출
기존에 보유하고 있는 주택담보대출을 그대로 두고 필요한 추가자금만 이용하는 방법 입니다. 큰 범주에서 이렇게 부르기도 하지만 2순위 또는 3순위 대출 이라고 하기도 합니다.
목적에 따라 나누어 보면 생활안정자금을 위해 신청을 하기도 하지만 사업운영자금이 필요해 가능 여부를 확인하기도 합니다. 두가지 모두 후순위 주택담보대출 이라는 사실에는 변함이 없습니다.
생활안정자금 특징
- 2023년 부터 연간 2억원으로 제한 되었던 한도 폐지
- 1금융권 DSR40%, 2금융권 50% 제한
- LTV 1금융권 60%, 2금융권 70%
- 아파트, 주택 신청 가능
사업운영자금 특징
- DSR 제한 없음
- 1금융권 LTV 60%, 2융권 95%
- 아파트, 오피스텔 위주
- 개인사업자, 법인 이라면 생활안정자금 보다 한도 발생에 유리
같은 후순위 주택담보대출 이라 하더라도 이용 방법에 따라 한도의 사용 여부가 크게 달라질 수 있게 됩니다. 직장인과 비교했을 때, 개인사업자의 주택담보대출은 DSR의 영향을 받지 않는다는 것이 가장 큰 이유 입니다.
정부의 부동산 정책이 새롭게 발표될 때마다 가장 많이 등장하는 용어가 DSR 입니다. 최근에는 이 비중을 정확히 맞추기 위해 신청전 지금 갚아나가고 있는 대출 가운데 어떤것을 상환 했을 때, 한도가 올라가고 금리가 내려가는지 대략적으로 계산 후 본심사에 들어가기도 합니다.
2023년 후순위 주택담보대출 현황
작년 하반기 부터 후순위 주담대의 기조가 조금은 변하고 있는 모습을 보이고 있습니다. 저금리 시기 및 부동산 시세가 가파르게 상승하는 시점에는 최대 한도를 필요로 하는 분들이 많았습니다.
이로인해 1순위 은행 + 2순위 대부업체를 통해 추가적으로 받을 수 있는 가용한도를 모두 사용하는 비중이 높았습니다. 통계를 보더라도 개인사업자의 2금융권 이하 아파트 주담대를 평균 85%를 활용하고 있는 것으로 나타났습니다.
하지만 작년 하반기 부터 대부업체의 주택담보대출 시장이 대부분 중단이 되면서 새로운 대안들이 최근까지 이어지고 있습니다.
첫째는 선순위 주택담보대출 보다 이자율을 조금 높여서라도 대환을 하면서 추가자금을 활용하는 방법 입니다. 이 때 주의해야 하는 부분이 있습니다.
무조건 선순위를 대환을 하는것은 아닙니다. 먼저 생활안정자금이나 사업자금의 후순위 가능 여부를 확인 후, 승인이 되었다는 가정을 했을 때 금액과 선순위를 갈아타면서 필요자금을 조금더 추가했을 때 매달 갚아나가는 금액을 비교해 봐야 합니다.
예를들어 1억대출을 받고 있는데 한달에 50만원씩 빚을 갚고 있습니다. 여기서 추가대출이 필요해 5천만원을 2순위로 받았는데 한달에 20만원의 비용이 추가 됩니다. 이 경우 앞서 받은 50만원과 새롭게 받는 20만원을 추가해 매달 70만원을 갚아나가는 방식이 됩니다.
하지만 선순위를 대환했을 때 이자율은 조금 높이더라도 매달 갚는 금액이 60만원 이라고 한다면 굳이 선순위 이자가 낮다 하더라도 고민할 필요가 없습니다. 같은 금액이지만 매달 10만원의 이자를 아낄 수 있기 때문 입니다.
이 방법은 최근 일부 보험사를 위주로 시행이 되고 있는데 대부업체 사용건에 대해서는 대환이 불가능해서 애초에 신청이 되지 않는곳이 있는가 하면 대부를 대환 하는 조건으로 선순위 대환이 가능하기도 합니다.
가이드 라인은 매달 1일을 기준으로 또는 한국은행 기준금리 변화 시점에 따라 차이가 발생 할 수 있으니 사전에 추가자금 또는 선순위 대환 어느것이 유리한지 비교하고자 한다면 현재 시점에서 정확한 규정을 알고 가셔야 합니다.
후순위 주택담보대출은 이용 방법에 따라 이자율이 연 7%~18% 사이 입니다. 어느곳을 이용하느냐에 따라 같은 물건지라 하더라도 금리 및 한도의 차이가 발생 할 수 있는 만큼 사전에 여러가지 가능성에 대해 비교해 봐야 합니다. 같은 금융사라 하더라도 해당 신청 시점의 기준이 다소 다를 수 있으니 신청 전 반드시 이와 같은 부분을 확인해야 합니다.
직장인 이라면 DSR 비중을 줄이거나 초과되지 않는 범위를 현명하게 계산해야 합니다. 현 시점은 냉정하게 후순위 주택담보대출을 2~3년 전처럼 저금리로 이용 할 수 있는 상황은 아닙니다. 시중은행의 주담대 상단과 하단이 4~5%인 만큼 추가자금을 필요로 하는 후순위 아파트담보대출은 6%~8% 이내가 평균 이라고 할 수 있습니다.
대부분 2금융권에서 운영이 되고 있으니 사전에 최소 3~5곳 정도의 보험사, 저축은행, 새마을금고 또는 신협 등 상호금융 등 각각의 기준 등에 대해 확인해 보는것도 비교하는데 도움이 될 수 있습니다.
