후순위 대출이 필요한데 근저당 설정이 많으면 가능할까?

후순위 담보대출은 기존 주택담보대출(1순위 대출)이 있는 상태에서 추가로 자금을 조달하는 방법입니다. 하지만 이미 근저당 설정이 많다면, 후순위 대출을 받을 수 있을까요?

 

근저당이 많을 경우 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율), 담보 여력 등을 종합적으로 고려해야 하며, 대출 승인 가능성이 낮아질 수도 있습니다. 하지만, 일부 금융기관에서는 근저당이 많더라도 대출을 승인해 주는 경우도 있으므로, 금융기관별 조건을 비교하는 것이 중요합니다.

 

근저당 설정이 많은 경우 후순위 대출이 가능한지, 승인 가능성을 높이는 방법, 금융기관별 대출 조건 등을 알아보겠습니다.

 

1. 근저당 설정이 많으면 후순위 대출이 어려운 이유

1) LTV(주택담보대출비율) 초과 가능성

LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 비율을 의미하며, 1순위 대출과 후순위 대출을 합산하여 적용됩니다.

지역 유형	LTV 한도
투기과열지구	40%
조정대상지역	50%
비규제지역	최대 70~80%

 

예를 들어, 시세 6억 원의 아파트를 보유하고 있고, 기존 1순위 대출이 3억 원(LTV 50%)이라면, 조정대상지역에서는 추가 대출이 어렵지만, 비규제지역에서는 추가 대출이 가능할 수도 있습니다.

 

이미 근저당이 많이 설정되어 있다면, LTV 한도를 초과하여 대출이 불가능할 가능성이 높아집니다.

 

2) 근저당 순위에 따른 대출 승인 가능성

후순위 대출을 승인하는 금융기관은 근저당 순위를 중요하게 평가합니다.

• 1순위 근저당: 일반적으로 시중은행(국민은행, 신한은행, 농협 등)에서 설정
• 2순위 근저당: 일부 보험사 및 저축은행에서 가능
• 3순위 이상 근저당: 대출 승인 가능성이 낮아지며, 금리가 매우 높아질 가능성이 큼

즉, 근저당 설정이 많다면, 대출 가능성이 낮아지고 금리가 높아질 가능성이 큽니다.

3) DSR(총부채원리금상환비율) 초과 문제

DSR은 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환 비율을 의미하며, 현재 1금융권에서는 40% (2금융권은 50%) 규제가 적용됩니다.

• 기존 대출이 많다면, DSR을 초과하여 추가 대출이 불가능할 가능성이 높아짐
• 연소득 대비 상환 부담이 크다면 금융기관에서 대출 승인을 거절할 수 있음

 

 

2. 근저당이 많아도 후순위 대출을 받을 수 있는 금융기관

1) 1금융권(시중은행) – 승인 가능성 낮음

• 국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 농협은행 등에서는 후순위 대출 자체를 거의 취급하지 않거나, 심사 기준이 매우 까다로움
• 1순위 근저당이 많으면 후순위 대출 승인 가능성이 낮음

2) 보험사 – 승인 가능성 중간

• 삼성생명, 교보생명, 한화생명 등의 보험사는 후순위 담보대출을 취급
• 근저당 설정이 많더라도 담보 가치가 충분하면 대출 가능성이 있음
• 금리는 5~7% 수준으로 1금융권보다 높지만, 저축은행보다는 낮음

3) 저축은행 – 승인 가능성 높음

• OK저축은행, SBI저축은행, 웰컴저축은행 등에서는 근저당 설정이 많아도 후순위 대출이 가능
• LTV 70~80%까지 대출 가능 (비규제지역)
• 금리는 7~12% 수준으로 높음

4) 사금융(대부업체) – 승인 가능성이 높지만, 금리 부담 큼

• 러시앤캐시, 리드코프 등에서는 근저당이 많아도 후순위 대출을 승인할 가능성이 높음
• 하지만 금리가 15% 이상으로 높고, 원리금 상환 부담이 큼

 

3. 근저당 설정이 많아도 후순위 대출을 승인받는 방법

1) LTV와 DSR 확인 후 대출 신청

• LTV 70% 이내, DSR 40% 이하라면 대출 승인 가능성이 높아짐
• 기존 대출 일부를 상환하면 추가 대출 한도가 늘어날 가능성이 있음

2) 담보 가치가 높은 주택 활용

• 금융기관은 담보 가치가 충분한 경우, 근저당 설정이 많아도 대출을 승인할 가능성이 있음
• 서울 및 수도권 인기 지역 주택일 경우 대출 가능성이 높아짐

3) 저축은행 또는 보험사 활용

• 1금융권에서 후순위 대출이 어렵다면, 보험사나 저축은행을 이용하는 것이 현실적인 대안이 될 수 있음
• 금리를 비교하여 가장 유리한 조건을 선택하는 것이 중요

 

4. 후순위 대출 관련 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 근저당이 많아도 후순위 대출을 받을 수 있나요?
A1. 가능합니다. 하지만, LTV·DSR 기준을 초과하면 대출이 어렵습니다. 1금융권에서는 승인 가능성이 낮지만, 저축은행이나 보험사에서는 승인 가능성이 높습니다.

 

Q2. 근저당이 2개 이상이면 대출이 어려운가요?
A2. 1순위 근저당이 크거나, 3순위 이상의 근저당이 설정되어 있다면 대출이 어려울 수 있습니다. 하지만, 비규제지역이거나 담보 가치가 높다면 대출이 가능할 수도 있습니다.

 

Q3. 대출 한도를 높이려면 어떻게 해야 하나요?
A3. 기존 대출 일부를 상환하거나, 소득을 증빙하여 DSR을 낮추면 대출 한도를 높일 가능성이 있습니다.

 

Q4. 신용점수가 낮아도 후순위 대출이 가능한가요?
A4. 가능합니다. 하지만, 신용점수가 낮으면 금리가 올라갈 가능성이 높고, 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

 

5. 근저당이 많아도 후순위 대출이 가능할까?

• 근저당이 많으면 후순위 대출 승인 가능성이 낮아질 수 있음
• LTV·DSR 기준을 충족하면 보험사나 저축은행에서 대출 가능
• 1금융권보다 저축은행·보험사에서 후순위 대출 승인 가능성이 높음
• 금리를 비교하여 가장 유리한 조건을 선택하는 것이 중요

 

근저당 설정이 많더라도, 소득 증빙과 담보 가치 평가를 잘 준비하면 후순위 대출을 승인받을 가능성이 높아집니다.

 

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