세입자에게 전세금을 돌려줘야 하는데, 정작 자금이 부족하다면 집주인 입장에서는 큰 부담이 아닐 수 없어요. 특히 부동산 시장이 조정기를 겪으면서 전세가 하락하거나 매매가가 지연되면서 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 많아졌습니다. 이런 상황에서 전세퇴거자금 대출은 전세금 반환을 위한 현실적인 해결책이 될 수 있습니다.
전세퇴거자금 대출이란?
전세퇴거자금 대출은 집주인이 세입자에게 보증금을 반환하기 위해 주택을 담보로 받는 대출입니다. 단순 생활자금이나 투자 목적이 아닌, 세입자 보호 및 계약 이행을 위한 목적성 대출이기 때문에 정부와 금융기관도 일정 부분 규제를 완화해주고 있어요.
기본적으로 이 상품은 주택 소유자이면서 실제로 전세 계약이 종료되거나 만기 예정인 상황이어야 신청할 수 있습니다. 또한 세입자와의 계약서, 임대차 등록 여부, 보증금 입금 내역 등 실거래 사실을 증명할 수 있는 자료가 필요해요.
전세금 반환 대출 대상과 신청 조건은?
전세퇴거자금 대출의 주요 대상은 1주택자 또는 일시적 2주택자로 제한됩니다. 특히 수도권, 비수도권 구분 없이 해당 주택의 시세 및 전세보증금이 일정 수준 이상일 경우, 승인이 유리하게 작용할 수 있어요.
신청자의 신용도나 소득 역시 중요한 평가 요소지만, 대출의 성격이 ‘실수요 목적’으로 분류되기 때문에 일반적인 주담대보다 DSR 요건이 다소 완화되는 경우가 많습니다. 예를 들어, 부부합산 소득 기준 적용, 배우자 소득 인정, 전세 계약서상의 임차보증금 기준 산정 등 다양한 예외 요건이 적용될 수 있어요.
한도는 얼마나 나올까?
전세퇴거자금 대출 한도는 담보로 제공되는 주택의 시세와 기존 대출 잔액, 반환해야 할 전세금 수준에 따라 결정돼요. 보통 LTV 70% 전후로 책정되며, 기존 대출이 있다면 잔여 담보가치 범위 내에서 추가 대출 형태로 받을 수 있어요.
예를 들어 시세 4억 원 아파트에 이미 1억 원의 선순위 주담대가 있다면, 추가로 최대 1.8억 원 내외의 전세퇴거자금 대출을 받을 수 있는 구조입니다. 물론 금융기관마다 LTV, DSR, 내부 심사 기준이 다르기 때문에 사전 한도조회를 받아보는 것이 중요해요.
승인 시 중요한 포인트는?
단순히 ‘퇴거자금이 필요하다’는 이유만으로는 대출이 승인되기 어려워요. 금융기관은 전세금 반환이 확정적이라는 증거를 요구합니다. 따라서 반드시 세입자와의 계약 만료일, 반환 예정일이 명시된 임대차계약서, 주민등록 전입세대 열람 내역, 확정일자 등이 필요해요.
또한 전세보증금 반환 보증 가입 여부도 중요한 심사 항목 중 하나입니다. 만약 주택도시보증공사(HUG)나 SGI 서울보증 등의 반환보증에 가입되어 있다면, 금융기관은 상대적으로 리스크를 낮게 보고 승인 가능성을 높게 평가할 수 있어요.
전세퇴거자금 다주택자 이용 못 할까?
기본적으로 정부정책은 실거주 목적의 1주택자 중심으로 설계되어 있어 다주택자의 경우 제약이 따릅니다. 그러나 일시적 2주택 상태이거나, 기존 주택을 처분하는 조건(6개월 이내 처분계획서 제출 등)을 충족하면 일부 은행에서는 전세퇴거자금 대출이 가능해요.
또한, 다주택자라도 비규제지역에 위치한 주택이거나, 기존 대출에 DSR 여유가 있다면 2금융권을 통해 유연하게 자금을 확보할 수 있는 사례도 점점 늘고 있는 추세입니다.
자격 조건부터 서류 준비까지 철저히
전세금 반환은 선택이 아닌 의무이기 때문에 자금 사정이 여의치 않다면 빠르게 전세퇴거자금 대출을 검토하는 것이 좋습니다. 단순히 담보가 있다고 해서 무조건 승인되는 것이 아니며, 목적의 명확성, 서류 완비, 대출 구조 설계가 핵심입니다.
특히 금리, 한도, 심사 기간은 금융기관별로 차이가 크기 때문에 1금융권 외에도 상호금융이나 저축은행을 통한 비교 검토가 필요해요. 세입자와의 분쟁을 막고, 신뢰 있는 주택 임대를 이어가기 위해서라도 조건을 정확히 파악한 뒤 미리 준비하는 것이 가장 중요합니다.
