최근 부동산 시장의 변동으로 인해 역전세 현상이 증가하면서, 전세금을 제때 반환하지 못하는 집주인들이 늘고 있습니다. 이로 인해 전세금을 돌려받지 못한 세입자들의 불만과 함께, 집주인들 역시 부담을 겪고 있습니다.
이러한 상황에서 역전세반환대출이 주목받고 있습니다. 이 글에서는 역전세반환대출이 무엇인지, 그 필요성과 혜택, 그리고 신청 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1. 역전세란 무엇인가?
역전세란, 부동산 시장에서 전세가격이 하락하면서 기존 전세가격보다 낮은 가격에 새로 전세 계약이 이루어지는 현상을 말합니다. 이로 인해 집주인은 새로운 세입자로부터 적은 금액을 받게 되어 기존 세입자에게 전세금을 반환하는 데 어려움을 겪게 됩니다.
이러한 상황이 발생하면 집주인은 자금 부족으로 인해 전세금을 제때 돌려주지 못할 수 있으며, 이 문제를 해결하기 위한 방법으로 역전세반환대출이 등장하게 됩니다.
2. 역전세반환대출이란?
역전세반환대출은 집주인이 기존 세입자에게 전세금을 반환할 수 있도록 지원하는 대출 상품입니다. 주택을 담보로 하여 대출을 받을 수 있으며, 전세금을 반환하기 위해 필요한 자금을 확보할 수 있는 방법입니다. 이는 특히 부동산 시장에서 전세 가격이 급격히 하락한 경우에 집주인들이 많이 활용하게 됩니다.
정부는 2023년 7월 하반기 경제정책방향을 발표하면서 전세금 반환이 어려워진 집주인들에게 DSR 40%를 적용하는대신 총부채상환비율인 DTI 60%를 적용하는 역전세 반환대출을 1년 동안 한시적으로 시행하기로 결정했습니다.
DSR은 모든 부채의 상환 금액을 바탕으로 심사를 하는데 DTI는 주담대의 원리금 금액 이외에 다른 부채는 이자 비용만 계산하기 때문에 한도를 늘릴 수 있기 때문 입니다.
역전세 반환대출 완화된 규정을 적용했을 때 연 4% 금리를 적용 하면 30년 만기로 연소득 5천만원의 집주인은 한도가 종전보다 1억 7,500만원이 증가 합니다. 세입자에게 돌려줄 반환금이 부족할 때 유용하게 활용될 수 있는 이유가 여기에 있습니다.
하지만 2024년 들어 수도권을 중심으로 전세 가격이 빠르게 회복을 하면서 역전세에 대한 불안함이 잦아들었다는 평가도 나오고 있습니다. 그럼에도 불구하고 규제 완화 조치를 당장 중지하게 된다면 보증금을 돌려 받지 못하는 세입자의 불만이 커질 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.
3. 역전세 비율 얼마나 될까?
국토교통부실거래가시스템에서 발표한 내용을 토대로 확인해보면 올해 아파트를 기준으로 16%에 해당하는 주택이 기존 전세가격 보다 시세가 하락한 역전세 현상을 겪고 있다고 합니다. 규제 완화가 적용되고 취급 실적만 보더라도 지난달 말을 기준으로 하게 되면 대략 1조원이 DSR 대신 DTI를 활용하여 실행이 되었습니다.
역전세반환대출은 집주인이 아닌 세입자를 보호하기 위한 목적 입니다. 만약 DTI 60%를 적용 받지 못하게 된다면 DSR 규제가 완화된 상호금융 또는 보험회사를 통해 전세퇴거자금을 알아볼 수 있습니다. 은행 보다 추가 한도를 사용 할 수 있다는 장점이 있으며 금리는 4% 후반대에서 주로 이루어 집니다.
다주택자는 역전세 반환 자금 마련을 위해 실거주 목적으로 한도를 확인하는 방법도 존재 합니다. 현재 까지는 연장에 무게를 두고 있지만 계약 만료가 다가 오고 있다면 다양한 방면으로 조건들을 비교 후, 퇴거시에 전세금을 돌려줄 수 있는 방안을 모색해야 합니다.
