아파트 후순위 담보대출 한도 계산하는 방법에 대해 궁금하셨다면 이글을 통해 혼자서 어느정도 까지는 받을 수 있겠구나 라는 계산이 되셨으면 합니다.
급하게 사용해야 하는 목돈이 필요할 때, 주택담보를 활용한다면 상대적으로 낮은 이율로 이용을 할 수 있습니다. 하지만 무리하게 결정을 하게 되는 경우 상황에 따라 돈을 제때 갚지 못하여 내집이 위험하게 되는 상황도 있으니 신중하게 결정을 해야 합니다.
아파트 후순위 담보대출 이란?
기존에 사용하고 있는 주택담보를 그대로 유지하고 있는 상황에서 나머지 차액만큼 진행을 하는 방식 입니다. 금융기관에 따라 차이가 있고 금리나 DSR 등 부수적인 내용에 따라 개인마다 다를 수 있기 때문에 어떤 기준을 적용하느냐에 따라 금리나 자금의 활용 목적이 달라 질 수 있습니다.
주로 이용하는 방식은 생활안정자금, 사업자금을 기본으로 하여 전세반환금이 부족할 때 세시에 따라 후순위아파트담보대출 한도를 통해 진행을 할 수 있습니다.
아파트 후순위 담보대출 한도 계산
서울 강서구 등촌동에 있는 등촌대림 아파트의 KB시세가 10억 이라고 했을 때 5억을 주택담보로 사용하고 있다면 추가로 가능한 금액은 얼마나 될까요?
이 경우 LTV 비율은 50% 입니다. 상호금융을 선택했다면 80%, 저축은행은 90% 까지 현실적으로 가능한 수치 입니다. 80%를 계산해 보면 8억입니다. 그렇다면 나머지 3억을 빌릴 수 있는것일까요? 꽤 많은 분들이 이렇게 생각을 하고 있습니다. 하지만 실제 결과는 조금 다릅니다.
- 등기상 채권최고액 110% 설정시 5억 5천만원
- 서울 방공제 5,500만원
위의 두가지를 더한 금액을 제외했을 때 실제 사용 할 수 있는 후순위 한도가 나오게 됩니다. 총 6억 500만원이 되는데 이를 제외한 나머지 금액을 금융기관에서 정한 비율만큼 한도를 사용 할 수 있습니다.
LTV 80% 라고 하면 3억 9천 500만원을 사용할 수 있게 됩니다. 그런데 여기서 끝이 아닙니다. DSR 이라는 기준을 충족했을 때 후순위 담보대출을 이용 할 수 있습니다.
아파트 후순위 담보대출 DSR
아파트 한도의 70% 이상 이라면 1금융권에서는 불가 합니다. 그래서 대부분 후순위 주택담보는 2금융권을 알아보게 됩니다. 여기서 아파트 시세도 중요하지만 DSR 부율에 따라 추가 이용 할 수 있는 금액이 달라지게 됩니다.
직장인, 무직자, 주부, 프리랜서, 연금수령자는 DSR 50% 이내 입니다. 법인대표, 개인사업자는 DSR 영향을 받지 않고 한도를 사용 할 수 있습니다.
즉, 소득에 따라 나머지 추가 한도를 사용 할 수 있다고 했을 때 자영업자의 후순위 비중이 높고 승인이 잘되는 이유가 여기에 있습니다. 직장인이나, 무직자, 주부, 프리랜서는 소득을 어떻게 적용할 수 있느냐에 따라 추가 대출을 알아보는 방법이 달라지게 됩니다.
한도가 부족할 때 추가 선택
내가 생각했던것 보다 금액이 적다면 2가지 정도의 방법으로 한도를 늘릴 수 있습니다. 첫번째는 MCI를 활용하는 방법 입니다. 서울지역은 앞서 5,500만원의 소액임차보증금을 제외했습니다. 이 금액을 사용 할 수 없다는 의미이기도 합니다. 그런데 MCI를 가입하게 되면 방공제에 해당 하는 금액을 사용 할 수 있습니다.
두번째는 감액등기 입니다. 만기상환으로 주택담보를 갚고 있는 분들에게는 원금 상환이 안되었기 때문에 해당이 되지 않습니다. 하지만 원리금으로 상환을 하고 있었다면 갚은 차액 만큼 추가로 한도를 신청 할 수 있게 됩니다.
후순위 담보대출은 선순위와 비교했을 때 이율이 높은편에 속합니다. 부채에 대한 비율이 높아지기 때문 이니다. 부동산 시세의 변동에 따라 한도를 사용 할 수 있는 부분들도 크게 달라 질 수 있습니다. 현재 내 상황을 고려하여 충분히 갚을 수 있겠다 라고 생각하는 상황에서만 활용을해야 합니다.
