후순위 담보대출 얼마나 한도 사용이 가능할까. 초저금리 시기가 아닌 만큼 금융기관으로 부터 목돈이 필요할 때 신용보다는 아파트나 오피스텔 등 주택을 담보로 자금 활용을 고민하는 분들이 많아졌습니다. 주거래은행이라 하더라도 한국은행의 기준금리가 3.5%대를 유지하고 있다보니 신용으로 돈을 빌리는것도 쉽지 않을뿐더러 금리가 높기 때문 입니다.
하지만 막상 주택을 담보로 신청을 하려고 하더라도 DSR 규제를 비롯해 추가자금만을 이용하는데 있어 원하는 만큼 쉽지 않은것 또한 사실 입니다. 후순위대출 이용을 위해서는 어떠한 조건을 필요로 하고 한도가 나오는 기준들에 대해서 살펴보겠습니다.
후순위 담보대출이란?
기존에 은행에 아파트담보대출이 있는 경우 기존 대출은 그대로 보존하고, 타 은행에서 추가로 받는 대출을 말합니다. 아파트 추가 대출 또는 아파트 후순위 대출, 2순위 대출이라고도 합니다.
KB부동산시세가 10억인 아파트를 보유하고 있다고 가정 했을 때, 은행에서 6억을 담보로 사용하고 있다면 나머지 4억이라는 차액이 남게 됩니다. 금융사에 따라 시세대비 이용 할 수 있는 비율이 정해져 있어 남은 금액을 얼만큼 사용 할 수 있는지를 알아볼 수 있습니다. 주로 활용되는 용도를 보면 전세반환금을 비롯해 생활안정자금, 사업자금이 활용 되고 있습니다.
후순위 담보대출 자격 조건
후순위 담보대출은 주로 2금융권에서 이루어 집니다. 대출 상환을 정상적으로 하지 못했을 때 선순위 부터 회수가 되기 때문에 금리가 높은편이기도 합니다. 이용하고자 하는 금융사에 따라 차이가 있겠지만 은행과 비교했을 때 1% 이상 높은 편이고 하위 금융사로 내려갈수록 격차는 더 커질 수 있습니다.
1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 DSR 50% 이내에서 자격 조건이 부여 됩니다. 직장인, 사업자, 주부, 무직자, 연금수령자 등 직업에 따른 차이는 크지 않지만 소득과 관련된 부분은 한도의 차이를 만들어내기도 합니다.
일반적으로 선순위 담보대출이 아파트 시세의 60%를 기준으로 한다면 후순위 담보대출은 70%부터 90%까지도 시세 대비 이용 할 수 있습니다.
후순위담보대출 어디가 좋을까?
후순위 담보대출은 시중은행을 비롯해 2금융권에 해당하는 상호금융, 보험사, 저축은행, 그리고 P2P 에서 운영되고 있습니다. 은행이 금리가 낮지만 선순위를 전액 대환했을 때 조건이 주어지기 때문에 대부분 2금융권에서 이루어지는것이 보편적 입니다.
그 다음은 한도에 따라 어떤곳을 선택할지에 대한 부분 인데 평균적으로 보험사 70%, 상호금융 80%, 저축은행과 P2P는 아파트 시세의 90% 까지도 사용이 가능 합니다. 이를 LTV 라고 하는데 비중이 높을수록 가산금리를 적용 합니다.
후순위 담보대출 한도 계산하기
후순위 담보대출의 한도를 계산하는 방식은 현재 내가 사용하고 있는 아파트담보대출의 채권최고액에서 이용하고자 하는 금융사의 LTV 비율만큼을 제외하면 됩니다.
예를들어 5억인 아파트에 2억을 사용하고 있다면 채권최고액이 110%로 설정이 되어 있다고 가정을 했을 때 2억 2천만원을 제외한 나머지 차액만큼 신청 할 수 있습니다. 여기에 방공제 금액이 추가로 제외가 되는데 서울보증보험의 MCI 가입을 통해 채권최고액만 제외하고 잔여 금액을 이용 할 수 있습니다.
LTV 80% 까지 가능하다고 한다면 5억에서 최대 4억까지 신청 할 수 있는데 여기서 2억 2천만원을 제외하면 1억 8천만원의 금액을 사용 할 수 있습니다. 90%는 2억 3천만원까지 한도가 늘어나지만 금리에 대한 부분도 고려를 해야 합니다.
후순위 담보대출 금액 부족할 때
만기상환이 아닌 원리금상환으로 기존 담보대출을 상환하고 있다면 원금의 일부가 줄어들었을 가능성이 높습니다. 시간이 지날수록 갚은 원금은 더 많아지게 됩니다. 예를들어 7억인 아파트를 30년 또는 40년 원리금상환을 하고 있다면 일부 빚을 갚고 남은 금액이 6억이라고 가정하겠습니다.
후순위 담보대출을 신청했을 때 원하는 만큼 한도가 나오지 않았다면 감액등기를 신청함으로써 상환했던 금액까지도 추가로 사용 할 수 있는 방법도 있습니다. 신청시 원리금상환을 하고 있다면 이 부분도 한번 체크해 보는것도 금액이 부족할 때 유용하게 활용 될 수 있습니다.
후순위 담보대출 유의사항
보유하고 있는 아파트, 오피스텔, 주택등을 대상으로 기존 사용하고 있는 선순위 대출을 그대로 두고 나머지 잔여 금액만큼만 이용하는 것이 후순위대출 입니다.
앞서 언급한바와 같이 생활안정자금이나 사업자금 또는 단기간 사용을 해야 하지만 현재 사용하고 있는 주택담보대출을 갈아타기를 하고 싶지 않다거나 금리 등의 문제로 전체적인 이득이 없을 때 주로 이용 합니다. 여러곳에 채무가 분산이 되어 있다면 지금은 통합의 용도로 활용되기도 합니다.
하지만 한도가 발생한다 해서 너무 무리하게 사용 하는 것은 권하고 싶지 않습니다. 내 소득과 비교했을 때 갚아야 하는 범위를 넘어선다면 어렵게 마련한 내집이 무리한 상환일정으로 연체를 하게 되어 경매로 넘어가는 최악의 상황도 언제든 찾아 올 수 있습니다.
선순위와 비교했을 때 금리가 높게 적용된다는것도 신청전 다시한번 체크해 봐야 하는 부분 입니다. 현재 한국은행 기준금리는 3.5% 입니다. 1금융권 5년 고정금리 주택담보대출을 기준으로 하면 4% 이하로 내려간 상황이기도 합니다.
후순위 담보대출은 LTV 80%를 사용한다고 했을 때 평균 5% 정도의 금리가 나옵니다. 이와 같은 부분들을 사전에 알고 계셨으면 합니다. 같은 신용등급, 소득이라 하더라도 이용하고자 하는 금융사에 따라 한도나 금리의 차이가 적지 않으니 여러곳을 비교 후, 최종적으로 나에게 가장 유리한 방향으로 안전하게 이용하셨으면 합니다.
