프리랜서 주택담보대출 소득증빙 2가지 방법 후순위 추가자금 신청시 고려해야 하는 부분들에 대해 정리해 보도록 하겠습니다. 올해들어 LTV 관련 규제들을 일부 완화했습니다. 그럼에도 불구하고 후순위를 비롯해 추가자금이 필요할 때, 소득과 관련된 문제로 인해 원하는 만큼의 한도를 사용하지 못하는 이들도 적지 않습니다.
최근 부동산시세의 하락과 함께 소득의 중요성은 더욱 강조되고 있습니다. 기준금리 또한 4개월째 동결되고 있는 상태인데 2021년 이전에 변동금리를 사용하고 있다면 최소 3% 이상 올라간 시점에 놓여 있어 상환에 어려움을 겪는 분들이 매매로 내놓거나 추가자금을 알아보기도 합니다.
오늘 주제는 프리랜서 주택담보대출 입니다. 우리말로 하면 자유직업자, 자유계약자 등으로 풀이할 수 있는데요. 하지만 한국에서는 조금은 다른 의미의 직업군 또한 프리랜서 직군에 포함 됩니다. 대표적으로는 회사의 소속되어 있지만 매달 3.3%를 공제 후 급여를 수령하는 경우 입니다.
보험설계사, 학습지교사등이 대표적이라고 할 수 있는데요. 회사에 소속이 되어 있지만 고정급여가 아닌 실적에 따른 수당을 지급받는 방식 입니다. 직장인이기도 하며 사업자의 분류에도 속하고 있지만 금융기관에서 대출을 받을 때 프리랜서로 분류가 됩니다.
프리랜서 주택담보대출
주택을 구입하기 위한 목적이라고 한다면 일반 기준과 차이가 없습니다. 생애최초이거나 신혼부부 등 처음으로 주택을 구입할 목적으로 담보대출을 알아본다면 소득과 관련된 부분에 있어서는 크게 걱정할 필요는 없습니다. 우대를 받을 수 있는 기준도 많지만 KB부동산시세의 60% 이내로 사용을 한다면 신용상 아주 큰 문제가 없지 않는 이상 승인까지 이루어지는데 별다른 문제가 없습니다.
하지만 추가자금이라고 한다면 이야기가 조금은 달라 집니다. 바로 이 부분에서 DSR의 여부를 판단해서 1금융권 또는 2금융권으로의 선택이 갈림길에 놓이게 됩니다.
KB부동산시세와 비교했을 때 기존 사용하고 있는 LTV 비중이 40% 미만이라고 한다면 주거래은행을 비롯해 시중은행에서도 60% 이하에 해당하는 만큼의 추가자금을 빌리는것이 가능 합니다. 올해부터 연간 2억원 까지만 빌릴 수 있었던 생활안정자금의 한도가 폐지되어 아파트, 오피스텔, 빌라 등 시세가 높다면 금액에 대해서는 LTV 비중만큼 사용이 가능 합니다.
하지만 50% 이상을 사용하고 있다면 DSR 규제로 인해 소득증빙 방법이 어렵다거나 한도 초과로 2금융권을 알아보는 경우가 대부분 입니다. 여기에는 전세금 반환대출도 마찬가지 입니다. 최근 문의가 늘어난 케이스 가운데 하나 입니다.
부동산 가격의 하락으로 인해 돌려줘야 하는 금액이 아파트시세를 초과하는 경우가 증가하고 있습니다. 이로인해 부족한 한도를 얻기위해 보험사, 상호금융기관등으로 문의하는 건수가 늘어나고 있습니다.
소득증빙 3가지 방법
회사에 속해있으며 3.3%를 공제하는 경우 급여통장, 소득금액증명원, 원천등을 통해 소득을 증빙이 가능 합니다. 하지만 이에 대한 책정 비율은 금융사마다 차이가 존재 합니다. 보험설계사를 예로들면 월급이 400만원 이라고 했을 때, 이 소득을 모두 인정하는 곳은 많지 않습니다.
급여의 일정부분이 영업비용 (개인사업자라고 한다면 사업투자비용) 에 사용한다고 판단을 하기 때문에 적게는 60%~90% 가지 각각의 책정방식에 있어 차이가 존재 합니다. 만약 아파트 시세와 비교했을 때 가능한 많은 금액을 사용해야 한다면 급여 책정 비중이 높은 곳을 통해 가능여부를 확인했을 때 DSR 대비 한도를 적용 받을 가능성이 높습니다.
두번째는 프리랜서 직군으로 근무를 하고 있지만 명목상으로 개인사업자가 개설되어 있는 케이스 입니다. 이 방법이 가장 베스트이긴 합니다. 한도는 물론 이자를 책정하는 방식에서도 운영을 하고 있지 않은 상태에서 사업자를 보유하고 있다는 자체만으로 DSR 규제를 적용 받지 않게 됩니다. 즉, 소득과 관계없이 한도 산정에 가장 유리한 방식이며 진행이 쉽고 빠릅니다.
마지막으로는 소득증빙이 어려울 때 입니다. 근무한 기간이 오래되지 않았거나 최근 실적이 부족하거나 일거리가 많지 않아 3개월 또는 최근 1년간의 소득을 증빙할 수 없을 때 마지막으로 활용 할 수 있는 방법 입니다. 금융사 문의시 추정소득을 적용 받을 수 있는 곳을 선택해야 합니다.
방식은 매달 신용카드를 사용하는 금액 또는 보험료를 납부하는 금액 등에 따라 한달 또는 1년간의 소득이 추정으로 적용 됩니다. 만약 이 방법을 통해서도 금액이 나오지 않는다면 무설정아파트론등을 비롯해 아파트담보가 아닌 신용으로의 전환도 고려해 볼 수 있습니다.
하지만 이 방법의 경우 최대 신청 할 수 있는 금액이 2억원 미만으로 제한되어 있습니다. 이보다 더 큰 금액을 필요로 한다면 적합하지 않을 수 있습니다. 소득증빙 없이 신용상으로 한도가 산출되고 아파트, 오피스텔, 빌라등에 설정이 되지 않고 한도 및 금리가 부여되는 방식 입니다.
2023년 7월 현재 금리가 낮은 곳을 선택하고자 한다면 보험사 위주로 알아보시면 유리 합니다. 한도를 높이고자 한다면 신협, 새마을금고, 단위 농협 등 상호금융 기관의 조건을 비교해 보면 좋습니다. 마지막으로 80% 이상 시세대비 최대치를 신청해야만 한다면 P2P 업체 정도 밖에 없으며 일부 저축은행에서 90% 이상이 가능하기도 합니다.
이처럼 사용하고자 하는 금액의 비중, 생각하고 있는 금리 구간대에 따라 저마다 목적이 다를 수 있습니다. 금융사 별 프리랜서 주택담보대출 한도 및 금리를 확인하는 절차로는 신용점수에 영향을 주지는 않습니다.
이밖에 단순 문의시 개인정보를 제공하지 않는다 하더라도 현재 거주하고 있다거나 소유하고 있는 아파트, 오피스텔, 빌라등의 깁노 정보만을 제공하더라도 금융사에 대한 LTV 사용 비중 및 금리를 확인해 볼 수 있습니다. 최종 심사에 앞서 이와 같은 방법을 활용해 본다면 언제 어느곳을 신청했을 때, 현재 시점에서 승인율을 높일 수 있는지 진행 시간을 빠르게 가져갈 수 있는지 다양한 부분들에 대해 체크해 볼 수 있습니다.
