전세퇴거자금대출 DSR 예외 조건 및 LTV 80% 최대 한도 조회 관련 내용은 지금 급하게 필요하지 않은 상황 이라 하더라도 알고 있다면 나중 이라도 도움이 될 수 있습니다. 세입자가 있다면 어느 정도 내용은 참고해 두시는것이 좋습니다. 물론 앞으로 규정이 바뀔 가능성도 있습니다.
한국건설산업연구원(건산연)은 수도권 전세가격이 1.0% 상승할 것으로 전망했습니다. 이는 매매 수요 축소에 따른 임대차 시장으로의 수요 유입과 입주 물량 감소가 주요 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 이로인해 전월세 전환율 하락과 기준금리 인하에 따른 시중 금리 인하 영향으로 월세 전환 속도는 다소 둔화될 것으로 예측됩니다.
한국은행의 기준금리가 내리다 보니 집주인은 전세보증금을 올리려는 성향이 강할것이고 퇴거일을 앞두고 있다면 전세퇴거자금대출 DSR 관련하여 소득에 대한 부분을 준비해야 하는 시점 입니다.
2023년에는 전세보증금 반환보증의 담보인정비율이 100%에서 90%로 인하되었으며, 이는 전세자금대출 한도에도 영향을 미쳤습니다. 2024년에는 전세보증금 반환보증의 가입요건 강화로 인해, 비아파트 주택의 전세보증금 반환보증 가입 시 주택가격 산정방식이 변경되고 담보인정비율이 90%로 유지되었습니다.
2025년에는 전세자금대출 보증비율이 기존보다 더 낮아질 것으로 전망되며, 이는 한도 축소로 이어져 전세보증금에서 대출이 차지하는 비율이 감소할 것으로 예상됩니다. 이러한 변화는 전세자금대출 이용자들에게 추가 자금 마련의 부담을 증가시킬 수 있습니다.
전세퇴거자금 대출 이란?
전세퇴거자금대출은 임대인이 임차인에게 반환해야 할 전세보증금을 마련하기 위해 금융기관에서 대출을 받는 상품입니다. 이는 전세금을 돌려줘야 하지만 자금 여력이 부족한 임대인을 돕기 위해 설계된 대출로, 일반적으로 임대인의 주택 담보를 기반으로 이루어집니다.
주택도시보증공사(HUG)와 같은 보증기관의 보증서를 활용하여 한도를 설정하며, 금리와 조건은 금융기관 및 보증기관 정책에 따라 달라집니다. 이를 통해 임대인은 임차인 퇴거 시 자금 문제를 해결하고 전세금 반환 의무를 이행할 수 있습니다.
전세금 반환이 어려워지는 이유
주택 매매가격과 전세가격이 동반 하락하거나 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 낮아질 경우, 임대인이 매매나 추가 대출을 통해 전세금을 반환하기 어려워집니다.
임대차 시장에서 신규 전세가격이 하락하면, 기존 임차인에게 돌려줘야 할 전세보증금과 새로운 임차인에게 받을 전세보증금 간의 차액이 발생해 반환 자금이 부족해집니다.
금리 상승으로 인해 임대인이 전세금을 반환하기 위해 필요한 대출의 이자 부담이 커져 대출 활용이 어려워지고, 이로 인해 반환이 지연되거나 불가능해질 수 있습니다.
다주택자의 경우, 주택담보대출 규제와 세금 부담 증가(예: 종합부동산세, 양도소득세 등)로 인해 전세금 반환 자금을 확보하기 어려워지는 경우가 많습니다.
전세퇴거자금 DSR
DSR(총부채원리금상환비율)는 개인의 연소득 대비 전체 부채 상환에 필요한 연간 원리금 상환액의 비율을 뜻하며, 금융기관이 대출 심사를 할 때 차주의 상환 능력을 평가하는 중요한 기준으로 사용됩니다.
DSR은 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 전세자금대출 등)의 원리금 상환액을 합산해 계산되며, 이 비율이 높을수록 대출 가능 금액이 줄어듭니다.
금융 소비자의 부채 상환 능력을 객관적으로 평가해 무분별한 대출을 방지하고 가계부채 증가를 억제하고 금융시장의 안정을 도모하기 위해 출시되었습니다.
규제내용
- DSR 40% 제한: 2023년 기준, 연소득 대비 총 원리금 상환액이 40%를 초과할 경우 제한됨(은행권).
- 50% 제한: 상호금융권 및 저축은행 등에서는 50%로 적용.
이처럼 전세퇴거자금대출 DSR 비율을 맞추기가 쉽지 않다보니 변형된 형식으로의 자금 운용도 나타나고 있습니다. 우리은행이나 하나은행처럼 기존의 1주택자를 위한 전세퇴거자금을 DSR 40%에 맞춰 신청할 수 있기도 합니다.
반면 한도가 부족할 때는 상호금융기관에서 비율을 늘리거나 2주택자 이상 이라면 한도 마련에 어려움을 겪기도 합니다.자영업자들이 사업자금의 명목으로 신청하는 사례도 입니다. 이 경우 DSR 규제를 적용 받지 않아 LTV 80% ~ 85% 까지 한도를 사용 할 수 있어 더 많은 금액을 필요로 하는 경우에 주로 활용되는 방법 이라고 할 수 있습니다.
DSR 규제로 인하여 전세퇴거자금의 목적이 아닌 사업자금의 형태로 변형하여 알아보려고 한다면 이자율이 높지 않은 곳들을 먼저 확인해야 향후 상환 금액에 대한 부담을 최소화 할 수 있습니다.
아마도 현재와 같은 상황이 지속적으로 유지가 된다면 2025년에도 신규 전세가격이 낮아지는 상황에서 기존 전세 계약의 반환금 마련이 어려운 역전세난이 국지적으로 나타날 수 있습니다. 2025년 수도권을 중심으로 아파트 신규 입주 물량이 줄어들어 전세 공급 부족 현상이 나타날 가능성이 큽니다.
원하는 만큼 한도가 나오지 않았을 때 고려해 볼 수 있는 곳들은 상대적으로 금리가 비교적 낮은 단위농협, 신협, 새마을금고와 같은 상호금융을 추천하고 싶습니다. 전세계약이 만료되는 시점까지 절차를 마무리 해야 하지만 비용을 아낄 수 있는 방법들을 현명하게 활용하셨으면 합니다.
