후순위 주택담보대출 2억 DSR 규제 한도 금리 비교 관련 내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 한국은행의 금리인상이 이번에도시행 되었습니다. 이와 같은 지속된 상승은 반대로 가계 부채의 잔액을 줄이는 영향을 끼치기도 합니다. 실제 지난 1년 동안 신용대출 관련 채무가 16조원 이상 감소한것으로 나타났습니다.
반대로 주택담보대출은 소폭이나마 상승했습니다. 상환이 가능한 여력이라면 적금 또는 정기예금을 해지하고라도 부채를 갚았다는 의미 입니다. 이것이 불가능한 상황에 놓였다면 신용대출을 주담대로 전환했기에 이와 같은 수치가 나올 수 있었습니다.
문제는 2금융권들의 영업 중단 및 축소가 가속화되고 있다는데 있습니다. 개인사업자의 주택담보대출은 대부분 2금융권을 통해 이루어집니다. 통계를 봐도 평균 LTV를 83% 정도 사용하는것으로 확인이 됩니다. 이는 생활안정자금 연간 한도 2억 이상을 신청 할 수 있을 뿐만 아니라 DSR의 규제에서도 적용이 되지 않기 때문 입니다.
2금융권이 움직임을 축소하는 모습을 보이는 이유는 간단 합니다. 부동산 가격의 하락으로 인해 최악의 상황에서 채권의 회수가 쉽지 않게 변동이 되었기 때문 입니다. 이로인해 예전과 비교했을 때 조금 더 유동적인 모습을 보여주고 있다는 것이 현 시점에서의 시장의 움직임인 것으로 보여 집니다.
후순위 주택담보대출 LTV
LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액 입니다. 쉽게 설명하자면 아파트 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 가장 기본이 되는 방법 입니다. 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.
따라서 금융사의 순위를 별도로 분류하지는 않습니다. 소유하고 있는 아파트에 추가 한도 여력이 충분히 발생 할 수 있다면 은행부터 보험사, 저축은행, 캐피탈, 상호금융 등 모든 곳에서 신청이 가능 합니다. 하지만 대부분 후순위 주택담보대출 이라함은 2금융권을 생각하는 분들이 많습니다.
그 이유 또한 간단 합니다. 금융사마다 저마다 LTV의 취급 비중을 달리 합니다. 일반적으로 1금융권인 은행은 40%~70% 사이이며 2금융권은 60%~95% 까지 한도 증액이 가능 합니다. 이로인해 기존 주택담보대출 보유 금액이 일정 LTV 비중을 초과하고 있다면 추가 한도 여력이 있는 2금융권으로 알아보는것이 자연스러운 현상일 뿐 입니다.
후순위 주택담보대출 DSR
아마 최근 가장 화두가 되는 단어가 DSR이 아닐까 합니다. DSR은 연간 소득에서 금융 부채의 연간 원리금 상환금액이 차지하는 비율입니다. 주택담보대출 이외에도 신용대출, 학자금, 카드론 등을 모두 더한 비율이기 때문에 총부채상환비율인 DTI보다 훨씬 더 강한 규제라고 할 수 있습니다.
원 취지는 건전한 가계부채를 유지하기 위한 조치라고 합니다. 하지만 이 비율이 1금융은 40%, 2금융은 50%로 제한되어 있어 일정금액의 주택담보대출을 이용하고 있다면 추가한도 발생이 어렵다거나 원리금상환이 아닌 만기상환으로 전환을 했을 때 추가한도 발생이 가능해 어려움을 호소하는 분들이 많습니다.
후순위 주택담보대출 금리
금리가 결정되는 방식은 한국은행 기준금리 + 가산금리 - 우대금리를 모두 더해서 결정된다고 할 수 있습니다. 따라서 현 시점에서 한국은행의 기준금리가 어떻게 되는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 현재 3.5% 입니다. 여기서 변동기간에 따른 코픽스 금리를참고하기도 합니다.
3개월, 12개월, 5년 변동성 등 이용하고자 하는 상환방식이 변동금리인지 고정금리인지 3년 또는 5년 고정금리 이후 변동으로 전환을 하는지에 대한 정보들이 모두 여기에 나열되어 있다고 생각하시면 됩니다.
후순위 주택담보대출 금리는 LTV 사용 비중에 따라 달라 집니다. 비율이 낮다면 현재 기준으로 6% 초반도 가능하지만 80% 이상을 사용해야 한다면 8%~10% 전후로 주로 책정이 됩니다. 따라서 현 시점 추가자금을 필요로 하지만 금리 부분에 있어 부담을 가지고 있다면 만기상환으로 선택 후, 여유가 있을때마다 중도상환하는 방식을 선택하는것도 대안이 될 수 있습니다.
후순위 주택담보대출은 이용하고자 하는 방법 상환기간 또는 선순위를 대환하고 조금 더 여유자금을 받을지, 담보 여력이 더이상 존재하지 않는다면 설정없이 무설정아파트론등 다른 방향으로 선회를 할 지 여부를 초반에 선택하는 것이 중요 합니다.
서울, 대전, 대구, 부산, 세종 지역은 물론 울산이나 광주 등 광역시에 해당한다면 부동산 시세의 하락 또는 실거래가 어느정도나 이루어지고 있는지 여부 또한 금융사들의 LTV 비율을 산정하는데 중요한 역할을 하기도 합니다.
사용하고자 하는 가용한도 유무 또는 직장인, 개인사업자 유무에 따라서 이용 범위가 크게 달라질 수 있는 만큼 사전에 금융사별 확인 전, 대략적인 흐름 및 추세를 미리 파악해 두시는것도 시간을 줄이고 현 시점에서 최선의 선택이 가능한 방법을 찾을 수 있는 대안이 될 수 있기도 합니다.
